Vekstpoler på eiendomskartet
Byer i nivå II og III har potensial til å bli det neste hotspotet gitt den større spredningen av økonomisk aktivitet fra t -banesteder.
RESIDEX -indeksen viser at mens eiendomsprisene for boligsektoren har økt, er selv Tier 2 -byene vitne til en prisvekst.
Den siste Residex, boligindeksprisindeksen utgitt av National Housing Bank (NHB) viser at mens boligprisene generelt sett er oppadgående, har prisene i flere Tier-II og III byer i oktober-desember kvartal sett en økning på samme nivå som storbymarkedene eller enda større.
Nagpur har sett den maksimale prisstigningen på 8 prosent sammenlignet med foregående kvartal, etterfulgt av Guwahati på 7,4 prosent, Pune på 7,3 prosent, Surat med 6,2 prosent og Ahmedabad med 3,1 prosent. Andre bemerkelsesverdige inkluderer statens hovedsteder Patna på 6 prosent, Bhubaneswar med 4,7 prosent, Bhopal på 1,4 prosent, med Raipur og Dehradun som svever rundt de samme nivåene. Kontrast med 3,2 prosent i Delhi, eller de stillestående nivåene i Mumbai.
En faktor som driver veksten i disse byene er økt økonomisk aktivitet. Industriene kjemper mot økte eiendomskostnader i t -banesteder, og der hvor sammenlignbar kvalitet var tilgjengelig til lavere kostnader, flyttet de. Dette gjelder spesielt for Pune som er vert for IT -bransjen.
Metning av Tier I -byer har nødvendiggjort veksten av Tier II og III byer som støttes av talentmasse, store og billigere land- og eiendomsmuligheter, relativt lavere driftskostnader og gunstige forretningsmiljøer. Fremtredende Tier II og III byer som Ahmedabad, Jaipur, Visakhapatnam, Surat, Chandigarh, Vadodara, Indore, Coimbatore, Nagpur, Bhopal, Lucknow, Bhubaneswar, Kochi for å nevne noen er vitne til økt interesse fra investorer, spesielt for boligeiendommer markedet, sier Shveta Jain, administrerende direktør, Residential Services, Cushman & Wakefield India.
Jain lister opp avgjørende faktorer som økt kosmopolitisk befolkning, økende sysselsettingsmuligheter og forbedring av infrastruktur som har tiltrukket investorinteresse. Siden byer i Tier II og III tilbyr investeringsalternativer som er relativt billigere enn Tier I -byer, kan personer med begrenset risikoappetitt og investeringsstørrelse velge å diversifisere investeringsporteføljen. Faktisk er Chandigarh, som er en Tier-III-by, hjemsted for flere IT-selskaper, og har også ført til fremveksten av to satellittbyer-Mohali i Punjab og Panchkula i Haryana-som nå er de nye investeringssentrene.
Nærhet til vekstsentre har generelt sett et ryk i eiendomsaktivitet. Noen få Tier II og III byer har vist et ryk i både nye lanseringer og absorpsjon de siste to årene, f.eks. Bhiwadi og Vadodara. Denne veksten har blitt drevet frem av ny sysselsetting. Investorinteressen i disse byene skyldes deres nærhet til veletablerte byer i henholdsvis Gurgaon og Ahmedabad, der eiendomsprisene har nådd et høyt nivå, sier Samir Jasuja, grunnlegger og administrerende direktør i PropEquity.
Statens hovedstader i Bhopal og Jaipur har sett økt aktivitet som hovedsakelig drives av sluttbrukernes etterspørsel. Når det gjelder Bhopal og Jaipur, har antallet nye lanseringer falt, men absorpsjonen har vist en økning. Dette kravet er sluttbrukerstyrt. På samme måte har byene Indore og Kochi vært vitne til en nedgang i deres usolgte beholdning ettersom utviklerne har redusert nye lanseringer, legger Jasuja til.
Revisjon av sirkelsatser har også ført til at økte transaksjonsverdier blir registrert på registratorens kontor. Når det gjelder Bhopal og Indore, har regjeringen revidert sirkelsatsen, og transaksjonsverdier som tidligere var underrapportert, har nå sett en økning. Markedet har betydelig beholdning, og utviklere presser salget gjennom rabatter og ordninger for subventionering av renter, sier Manish Rajoria, Regional Head-Bhopal, Indore, Nagpur, Re/Max India.
Rajoria legger til at den høye prisstigningen i Nagpur, som Residex viser, er et resultat av å ta igjen. I de to årene som begynte 2012, viste Nagpur ingen oppgang. Dette var også en tid da Mihan -lasteknutepunktet ble konseptualisert, og markedet var i stillestående modus og ventet på signaler. Den nåværende økningen gjør opp for denne fasen.
En annen by, Dehradun, en administrativ hovedstad, har også opplevd en prisøkning, noe som mer kan tilskrives den begrensede tilgjengeligheten av arealer som kan utvikles og sluttbrukernes etterspørsel fra kunder basert på storbyer på jakt etter fritidsboliger.
Dehradun har begrensede landlommer. Boligområder nær byen og i områder der bygging er tillatt er begrenset, og bare noen tomter er tilgjengelige. En stor del av landene er skogsmarker og åser, sier Nazia Izuddin, president i SN Group, en Dehradun-basert utvikler.
Gitt de forskjellige vekstdriverne i flere av disse byene, sier eksperter at den beste strategien er å lete etter steder og utviklinger som kan føre til god kapitalforbedring.
INVESTERINGSDESTINASJONER
Mens du investerer i andre byer enn storbyene, bør fokuset være på eiendommer som har potensial for sikret utleie og kapitaløkning. Dette inkluderer boligprosjekter nær arbeidsområder, industrielle knutepunkter og steder med god aspirasjonsverdi, sier Om Ahuja, CEO-Residential Services, Jones Lang LaSalle India.
For en potensiell investor som leter etter muligheter i Tier II og III byer, rangerer Jasuja følgende byer på vekstparametere:
Bhiwadi: Nærhet til Gurgaon, industriell utvikling, foreslått regionalt hurtigtransportsystem som forbinder det med Gurgaon og Delhi
Bhopal: Administrativ kapital, infrastruktur som kommende BRTS og fornyet internasjonal flyplass.
Indore: Lokal fordel i sentrale India, infrastrukturutvikling som BRTS, IT -superkorridor, produksjonsnav i Dewas og Pithampur SEZ.
Jaipur: Administrativ kapital, voksende infrastruktur som metro, BRTS, foreslått ringvei, kommende spesialøkonomi på Ajmer Road.
Vadodara: Nærhet til Ahmedabad, industrielle knutepunkter i Makarpura, Nandesari etc, IT Park på NH-8.
Kochi: NRI-interesse, kommende infrastruktur som metro, utvidelse av veier, IT-parker i Kakkanaad, havnerelaterte utbygginger som International Container Transshipment Terminal, LNG Terminal, Vytilla Mobility Hub.
Til det lister Ahuja opp Coimbatore i Tamil Nadu på grunn av sin posisjon som et fremtredende industrielt knutepunkt og nå også et IT-knutepunkt. Det tilbyr utmerket forretningsinfrastruktur, livskvalitet, høyt kvalifisert arbeidskraft samt lave levekostnader, lav forurensning, et raskt tempo i infrastrukturutvikling og en proaktiv regjering som aggressivt promoterer byen.
Den andre byen på Ahujas radar er Visakhapatnam. Det er en stor havn, det er den nest største byen i Andhra Pradesh og også et stort industrisenter og knutepunkt for petroleums-, stål- og gjødselindustrien. Byen har IT og bioteknologi SEZ og industriell utvikling som stål- og kraftverkene i sør. Den største vekstkorridoren er nordover, langs NH-5 mot Vizianagarm.
Selv om Tier I -byene ser størst etterspørsel fra investorer, er Tier II- og Tier III -byer sikkert på vei inn. For investorer som ser på byer som ikke er t-bane og nye byer, er det ganske mange alternativer, legger Ahuja til.
